Az áprilisi ingatlanpiaci adatok szerint a vidék egyre inkább felzárkózik és megelőzi Budapestet mind a kereslet, mind az árak éves dinamikájában. Balogh Lászlóval, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértőjével készült beszélgetés részletesen bemutatja ezeket a meglepő változásokat és azok hátterét.
“Budapesten a vásárlók már elértek egy fizetőképességi és teljesítőképességi határt, ezért a vidék és az agglomeráció vált vonzóbbá, miközben a befektetői érdeklődés is visszaesett, és a vevők alkupozíciója javult.”
HALLGASD MEG A TELJES BESZÉLGETÉST!
Az áprilisi ingatlanpiaci adatok szerint a vidék egyre inkább felzárkózik és megelőzi Budapestet mind a kereslet, mind az árak éves dinamikájában.
Budapesten a lakásárak csúcsra értek és a havi drágulás minimális csökkenésbe fordult.
Budapesten az átlagos négyzetméterárak a használt lakáspiacon november óta másfél millió forint körül mozognak, és innen már nagyon nehéz tovább emelkedni. Az áprilisi adatok szerint a márciusi 1,1 százalékos havi drágulási ütem 0,1 százalékos enyhe csökkenésbe fordult át a fővárosban. Ez nem jelent drasztikus áresést, de jelzésértékű, hogy egyre gyakrabban fordul elő stagnálás vagy minimális visszaesés a havi árakban. A vevők fizetőképessége elérte a felső határát, ezért sokan keresnek alternatív megoldásokat. Az éves drágulási ütem Budapesten 10,9 százalékra csökkent, és hamarosan 10 százalék alá is kerülhet.
A vidék és a nagyobb vidéki városok még mindig bőven kínálnak növekedési lehetőséget.
Az ország többi részében, ahol az árak nem emelkedtek olyan drasztikusan, még van tér a növekedésre mind keresletben, mind az árakban. Éves összevetésben teljesen eltérő dinamikák rajzolódnak ki, és ez indokolta azt az elemzést is, amely szerint vidék veri Budapestet. Győr, Székesfehérvár, Debrecen és Szeged például olyan pörgősebb piacok, ahol az árak még elmaradnak a fővárosi szinttől, így ott nagyobb a tempó és az árak is jobban emelkednek. A vidék nem egyszerűen B-opció, hanem egyre inkább valódi alternatíva a családok számára.
A home office és a rugalmas munkavégzés lazította a korábbi lakóhelyi kötöttségeket.
A pandémia óta sokan kötik össze a kellemest a hasznossal, és nem ragaszkodnak feltétlenül a fővárosi lokációhoz. Ha valaki nem tudja megfizetni azt a minőségű lakóhelyet, amit szeretne, akkor inkább alternatív megoldásokat keres. Ez erősítette az agglomerációs övezeteket és sokakat arra ösztönzött, hogy gyökereikhez közelebb vagy nyugodtabb környezetben találjanak otthont. Természetesen nem mindenki teheti meg ezt a lépést, mert a nagy többség még mindig helyhez kötött munkát végez. A változás mégis érezhető, és a vidék veri Budapestet jelenség mögött ez a szemléletváltás is ott van.
A befektetői érdeklődés jelentősen visszaesett az elmúlt időszakban.
Az elmúlt tíz évben a lakásárak évről évre 10-20 százalékkal emelkedtek, és alig volt jobb, stabil befektetési lehetőség. Ez sok befektetőt vonzott a piacra, ami tovább hajtotta az árakat. Most azonban már nemcsak a lakásárak növekedése lassult, hanem a bérleti díjak is csak 4,9 százalékkal drágultak éves szinten áprilisban. A befektetési szempontból az ingatlanpiac már nem csillog olyan szépen, mint korábban. Emellett a Józsefvárosi Önkormányzat és más belvárosi kerületek Airbnb-szabályozási tervezetei is szigorúbb környezetet teremtenek a rövid távú kiadások számára.
A vevők egyre jobban meghatározzák a folyamatokat és javul az alkupozíciójuk.
Amikor a kereslet tempója csökken, az eladók is realisztikusabbá válnak az árakkal kapcsolatban. Korábban egy gyengébb ajánlatot könnyen elutasítottak, most viszont egy komoly vevői ajánlatot már jó szívvel nem engednek el. A vevői alkú egyre inkább jelen van a tárgyalásokon, és a kisebb településeken vagy a pörgősebb vidéki piacokon a vevők nagyobb eséllyel találják meg álmaik otthonát kedvezőbb feltételekkel. Budapesten ez a folyamat lassabban zajlik, de a tendencia egyértelműen a vevők felé tolódik.
A nagyobb vidéki városokban még mindig van lendület és vonzerő a vásárlók számára.
Azokban a városokban, ahol az árak még nem érték el a másfél milliós négyzetméterár szintet, ott nagyobb a keresleti tempó és az árak emelkedése is erőteljesebb. A kedvező kamatozású hitellehetőségek korábban segítettek abban, hogy a vevők lépjenek, de most, hogy ez a lendület kissé alábbhagyott, a saját célra vásárlók dominálnak inkább. Ez további konszolidációt jelenthet a piacon anélkül, hogy drasztikus árcsökkenésre kellene számítani. A vidék veri Budapestet jelenség tehát nem átmeneti, hanem strukturális változást tükröz.
A jövőben a bérek és a lakásárak viszonya döntheti el a megfizethetőség javulását.
Ha a bérek és a fizetések jobban emelkednek, mint a lakásárak, akkor hosszabb vagy középtávon javulhat a lakáspiac megfizethetősége. Jelenleg óvatos optimizmus jellemző, mert az árak nem emelkednek olyan tempóban, mint az elmúlt években. A piac keresi az irányt, és a vevők valamint az eladók egyaránt alkalmazkodnak az új körülményekhez. A vidék veri Budapestet folyamat hozzájárulhat ahhoz, hogy többen találjanak megfelelő és megfizethető otthont.
Összességében a magyar ingatlanpiac konszolidációs szakaszba lépett.
Az áprilisi számok azt mutatják, hogy országos szinten a drágulási ütem jelentősen mérséklődött, Budapesten pedig enyhe csökkenés is megjelent. Ez nem válság, hanem inkább egy egészséges korrekció a korábbi túlhevült időszak után. A vidék és a nagyobb vidéki városok vonzereje nőtt, miközben a fővárosban a vevők óvatosabbá váltak. Aki most vásárol, az nagyobb eséllyel alkudhat, és a saját igényeinek megfelelő lokációt választhatja. A következő hónapok megmutatják, mennyire tartós ez a fordulat.
- Miért fordult enyhe csökkenésbe a havi lakásár-drágulás Budapesten áprilisban? A fővárosi vásárlók elértek egy fizetőképességi határt, a korábbi befektetői hullámok lecsengtek, és a vevők óvatosabbá váltak. Emiatt a márciusi 1,1 százalékos ütem 0,1 százalékos enyhe csökkenésbe fordult, miközben az éves drágulás 10,9 százalékra mérséklődött.
- Hogyan változott a vevők és eladók alkupozíciója az ingatlanpiacon? A kereslet lassulásával az eladók realisztikusabb árakat fogadnak el, és a komoly vevői ajánlatokat már nem utasítják el könnyen. A vevők nagyobb eséllyel alkudhatnak, különösen a vidéki és agglomerációs területeken, ahol a vidék veri Budapestet folyamat miatt több lehetőség nyílik.
- Milyen szerepe van a home office-nak és a rugalmas munkavégzésnek a vidék vonzerejének növekedésében? Ezek a megoldások már nem csak kényszerből születnek, hanem tudatos választássá váltak. Sokan keresik a nyugodtabb, megfizethetőbb környezetet a fővárosi árak helyett, így a vidék és az agglomeráció valódi alternatívává lépett elő a lakóhelyválasztásban.
Hasonló tartalmak:
Nordic walking a civilizációs népbetegségek megelőzésében
Bapum applikáció: magyar túlélő hozta létre a stressz ellenszerét
Vidék veri Budapestet: meglepő fordulatok az áprilisi ingatlanpiacon
Repkednek a százmilliós árcédulák, ma már egészen mást mutat az ingatlanpiac 2026-ban
