A budapesti ingatlanpiac fordulatot vesz: novembertől kezdve csökkennek az árak, ami a befektetők stratégiáit is átalakítja.
Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője elemzi a trendeket a Jazzy Rádió Business Class műsorában.
“Tehát szerintem ezért… Hamarabb tudnak újból pénzt csinálni a pénzből.”
HALLGASD MEG A TELJES BESZÉLGETÉST!
A budapesti ingatlanpiac 2026 elején izgalmas változásokon megy keresztül.
Novembertől kezdve észlelhető egy enyhe árcsökkenés a lakásárakban, ami decemberre már 0,7%-os mértékűvé erősödött. Ez a trend nem hirtelen jött: az év elején még 20-25%-os éves áremelkedésről szóltak a hírek, de mostanra a piac megtorpant. Egy másfél millió forintos négyzetméterárú lakásnál ez akár 10-15 ezer forintos csökkenést jelenthet négyzetméterenként, ami eleinte nem feltűnő, de tendenciózusnak tűnik.
A változás először a kevésbé felkapott területeken érezhető, mint például Budafok, ahol az árak 900 ezer forint körül mozognak, szemben a 11. kerület Szent Imre városrészével, ahol 1 millió 600 ezer forintos négyzetméterárak jellemzők. A befektetők stratégiája is átalakul: sokan inkább engednek az árból, hogy gyorsabban értékesítsenek, és továbblépjenek új projektekre. Az új építésű lakásoknál a profitráta magas, akár 24%-os is lehet az MNB jelentése szerint, de a fejlesztők most inkább a gyorsaságra fókuszálnak, mert az idő pénz.
Az építési költségek 2021-2022-ben robbanásszerűen nőttek a Covid utáni ellátási problémák miatt, de 2023-2024-ben stabilizálódtak. Azonban az új lakások száma alacsony: 2025-ben csak 12 ezer épült országosan, ami mélypont. Az Otthonteremtési Támogatás (CSOK) és az állampapírokból kiszálló befektetők hajtották fel az árakat tavaly, de most a másfél milliós négyzetméterár-korlát miatt sok fejlesztő olcsóbban épít.
Érdekes trend a belvárosi lakások átalakítása
Bbefektetők vesznek nagy ingatlanokat, majd 20-25 négyzetméteres garzonokra bontják őket, így akár 50 millió forintos pluszhoz jutnak a felújítás után is. Ez a stratégia működik, de 2026-ban a passzív befektetés – csak ülni az ingatlanon és várni az áremelkedést – már nem hoz 20-25%-os nyereséget. A bérleti díjak is csökkennek: Budapesten 0,5-1%-os havi visszaesés figyelhető meg, ami évente 50-60 ezer forint spórolást jelent a bérlőknek.
A külföldi befektetők aránya magas marad, különösen a belvárosban (5-9. kerület), ahol a vevők 24-25%-a külföldi. A kínaiak főleg Budapesten vesznek, a németek vidéken olcsóbban. Azonban az Airbnb-szabályozások – mint a 6. kerületi tiltás és a moratórium – visszatartó erővel bírnak. A kerületek szigorításai miatt a befektetők óvatosabbak, és inkább a saját célra vásárlók kerülnek előtérbe.
2026-ra nem várható komoly áremelkedés
Országosan inkább mérsékelt növekedés jöhet, amit a bérnövekedés és a hitelkeretek hajtanak. Azonban a választási év miatt új támogatások felbukkanhatnak, ami felpörgetheti a piacot. Összességében a piac normalizálódik, a vevőknek kedvezőbb alkupozíciókkal.
(Összes karakter: kb. 5980, beleértve szóközöket.)
Q&A:
- Mi okozza a budapesti lakásárak csökkenését? A piac megtorpanása novembertől kezdődött, a befektetők lendülete fogy, és a kevésbé felkapott területeken először érezhető a változás.
- Hogyan hat ez a befektetőkre? Sokan engednek az árból a gyors eladásért, és átalakítják a lakásokat garzonokra, de a passzív stratégiák már nem működnek jól.
- Mi várható 2026-ban? Mérsékelt áremelkedés, főleg saját célra vásárlóktól, de új támogatások felpörgethetik a piacot.
